2. 미래에셋맵스리츠

리츠 투자기의 두 번째 주자는 미래에셋맵스리츠이다.

나는 요즘 이 아이도 모아가고 있다. 왜냐하면 너무 싸거든..(22.07.08. 기준 4,275원)

 

이 리츠의 정식 명칭은 ㈜미래에셋맵스제1호위탁관리부동산투자회사이다.

이름에서 알 수 있듯, 미래에셋자산운용에서 관리하고 있으며

투자 자산은 광교에 위치한 광교센트럴푸르지오시티 상업시설 (판매시설 및 문화집회시설)이다.

 

이 리츠는 해당 시설을 GS리테일에게 임대하고 있는데, GS리테일은 이것을 다시 롯데쇼핑에 전대(재임대)하고 있다.

그래서 해당 시설을 방문해보면 롯데아울렛이 자리를 잡고 있다.

GS리테일이나 롯데쇼핑은 우리나라의 최고 대기업들 중 하나이니, 임차인 리스크가 클 것 같지는 않다는 게 나의 생각이다. 광교라는 도시도 새롭게 부상하고, 부자들이 사는 동네이니 임차인들의 장사가 망할 것 같지도 않고.

 

 

나도 이곳에 가본 적이 있는데, 광교중앙역 바로 옆인데다가, 

광교에 가면 눈이 가는 건물이 있는데, 광교 갤러리아가 바로 그것이다. 그리고 우리가 투자하고 있는 미래에셋맵스리츠의 투자자산인 광교센트럴푸르지오시티 상업시설은 그 바로 맞은 편에 위치하고 있다.

그러니까 직접 가본 입장에서 얘기하자면, 접근성은 킹왕짱 좋다는 거지.

 

접근성이 좋으면 뭐하나? 임대 계약이 잘 이루어지고 있는지 확인해야겠지?

현재 미래에셋맵스리츠는 GS리테일로부터 연 임대료를 약 110억원 정도 받고 있다.

매년 2%씩 인상한다고 하며, 계약은 2035년까지는 보장되어 있기에, 고정적인 임대수익은 무조건 나고 있다고 볼 수 있다.

현재 유통되는 보통주의 수는 약 2천만 주. 대충 임대료만 보통주로 나누어보면 547원 정도. 90%를 곱하면 492원이 나온다. 적자만 안 보고 배당만 잘 이행한다면 아주 쏠쏠하겠는데??

 

하지만 실제 배당은 연 285원으로 반기마다는 142.5원을 받을 수 있다.

뭐에서 많이 까먹는지는 모르겠지만, 임대료가 다 배당으로 전환되지는 않고 있나보다.

 

(2022.07.09. 투자보고서를 읽다가 이것에 대한 이유를 알아냈다.

바로 부채에 대한 이자비용... / 건물이 순전히 리츠회사의 재산으로 산 것이 아니라 빚을 내서 산 것이다.

반기 보고서를 볼 때, 영업수익은 58억원, 1년으로 치면 위에서 말했듯이 110억 정도가 된다.

하지만 여기서 감가상각을 포함한 영업비용이 27억원이 빠지고, 거기서 이자비용이라는 영업외비용 25억원이 빠진다. 남는 총이익은 5억원 남짓.. 이렇게 되면 연 배당은 주당 50원 정도밖에 못 준다. 엥 그런데 어떻게 285원을 받지?

다 결손금 처리한다. 즉 배당을 주기 위해 회사의 실적은 다 마이너스 처리하는 것이다.

음.. 어차피 고정수익, 고정비용인 시스템이니까 결손금이 뜨더라도 회사가 휘청인다 이렇게 말할 수는 없겠지만...

[왜? 말기에 감가상각 다 끝나고, 투자자산 매각하면서 결손금 0원 만들면 되는거니까. 우리가 집중해야할 건 고정수익이 발생함으로써 내 계좌에 배당이 꽂히냐 마느냐이지, 이 회사가 남겨먹는 수익이 많은지 적은지가 아니다.]

매기마다 재무제표 확인하면서 배당 수행력을 계속 체크해야겠다. -> 나는 그래도 계속 모을 거라는 의미)

 

현재 가격이 4,275원이니까 연 배당수익률은 거의 6.6%. 

이렇게 보면 배당액이 적더라도 꽤나 매력적인 수익률이다.

 

이 아이의 매력적인 점이 하나 더 있다. 바로 배당확정일.

보통 리츠들은 6월,12월에 배당이 확정되지만 이 아이는 5월, 11월이 배당확정일이다.

다른 리츠들보다 한 달 빠른 셈인데, 그래서 현금의 유동 빈도를 더 잦게 만들 수 있다.

리츠의 단점이 하나 있다면, 일년에 두 번 주니까 이게 내가 받고 있는건지 아닌지 기다리는 시간이 너무 오래걸리는데,

이렇게 배당 주기에 다양성을 주면 거의 월배당을 실현할 수 있으니, 투자하는 재미도 생긴다.

 

그래서 나는 이 아이를 계속 모을거다.

수원 사람으로서 광교를 동경하고 있고, 그 동경심을 빼고 보더라도 배당수익률은 꽤나 매력적이거든.

지금 꽤나 가격이 많이 싼데, 난 모든 리츠들은 5천원 이상이 갈 것이라고 믿는 사람이라서 지금 많이 사두면 추후에 매매차익도 실현할 수 있을 것이라 생각해서 더 모으는 데 노력을 들이고 있는 중이다.(물론 그 가격에 팔지 안팔지는 모른다.. 리츠는 보유해야 매력이 생기는 종목이기는 하니까..)

 

이상 미래에셋맵스리츠 소개를 마치고자 한다.

다음 소개는 아마 이지스밸류리츠가 될 것 같다. 이 아이도 월배당이 가능하게 만들어주는 다양성을 가진 친구니까.

 

그럼 다음 포스팅에서 만나요~