3. 이지스밸류리츠

리츠 투자기의 세 번째 주자는 이지스밸류리츠이다.

라고 생각을 하고, 이지스밸류리츠의 투자 개요랑 재무제표를 봤는데.. 이거 원..

 

앞선 두 친구(제이알, 미래에셋맵스)랑은 다르게 투자하고 있는 자산이 너무 많다!?

근성으로 다 다뤄볼까 했지만, 사실 내가 이 친구를 사게 된 이유(배당월과 가격이 매력적..)가 투자의 상세 내역을 면밀히 보는 것도 아니었고, 그런 사실을 글로 다룬다는 것 자체가 쓰는 사람이나 읽는 사람이나 매우 지리하고 피곤할 것 같기 때문에 더더욱 내 관점에서의 엑기스만 추려보고자 한다.

 

(결론 먼저 얘기하자면, 얘는 좀 알자배기인 것 같다. 재무제표를 보면, 맵스랑은 다르게 이자비용이 많이 나가지도 않고, 그래서 총이익을 매우 많이 남긴다. 즉 배당이 안정적일 가능성이 높다는 거지)

 

이처럼 투자하고 있는 자산이 좀 많다. 그 이유는 자산을 다 직접 보유하는 것이 아니라 간접 투자하고 있기 때문에

이 리츠의 정식 명칙은 주식회사 이지스밸류플러스 위탁관리 부동산투자회사 ("이지스밸류플러스").

자산관리회사는 이지스자산운용이며, 주로 투자하는 자산은, 위의 사진에서 볼 수 있듯, 오피스, 물류센터, 데이터센터 등 현대 산업의 중심이 되는 산업군들이다. 존속기간은 제이알과 마찬가지로 40년이다.

 

특이한 점은 투자전략이 CORE가 있고 +ALPHA가 있는데,

CORE는 안정적인 배당을 위해 이 리츠가 계속 소유하고 있으면서 임대수익을 중점 전략으로 삼는 자산들이며,

+ALPHA는 매입을 한 뒤, 자산 가치를 키워서 매각차익을 전략으로 삼는 자산들이다.

즉 이 리츠는 단순히 임대수익으로만 배당을 주려는 회사가 아니라, 2중 구조를 통해 수익을 창출하려는 리츠라고 볼 수 있겠다.

 

위에서 볼 수 있듯, CORE 자산은 태평로빌딩과 북미DC 포트폴리오가 있다. 

태평로빌딩은 서울시청역 앞에 위치한 건물로, 삼성생명, CJ대한통운, 중국공상은행(ICBC) 등 19개의 기업이 임차해있는 전형적인 오피스 건물이며, 북미DC포트폴리오는 미국 실리콘밸리(7개), 캐나다 퀘벡(2개) 등의 북미 지역에 있는 데이터센터를 보유하고 있는 투자회사의 지분을 확보하는 식의 투자 형태이다.(태평로빌딩도 직접 소유는 아니고, 태평로빌딩을 소유하고 있는 투자회사의 지분을 99.9% 보유하는 구조이다)

 

모두 오피스, 데이터센터이므로 접근성 자체는 크게 중요한 건물들은 아니다. 그러면 우리가 봐야할 것은 이놈들이 임차료를 꼬박꼬박 잘 낼 수 있는 건실한 아이들인지를 봐야겠지?

리츠 소개 포트폴리오에는 이 CORE 자산들의 임차인들이 매우 견고한 기업들이라는 것을 홍보하고 있다.

태평로빌딩의 회사들 대부분 대기업이며, 북미DC의 임차인들은 그것보다 더 큰 기업들이라는 것을 말하고 있다.(누구인지는 명확히 말 안 해주지만..) 크게 걱정하지는 않아도 될 것 같다. 매 기마다 순이익도 내고 있거든.

하지만 위에서의  WALE이라는 것이 있는데, 잔여 임대 연수이다. 우리가 앞서 본 제이알과 미래에셋맵스는 거의 10년 넘게 장기계약이 되어있었지만, 이 아이는 2.3, 8.1년으로 상대적으로 단기 임대가 보장되어있다. 물론 특약으로 자동 연장이 가능하게 하는 장치들을 마련해뒀지만, 매 기마다 투자보고서를 보며 투자자산의 현황이 어떤지 확인이 반드시 필요하겠다. 

 

 

 

 +ALPHA는 아직 매각 차익을 한 경우가 없으니 확실하게 말을 하지는 못 하겠다. 위의 자료를 보면 꼭 매각을 해서 이익을 얻는 방식만을 취한다기보다는, 자산가치가 높아지면 그 가치만큼의 추가 투자를(빚을 내거나) 받아 그것으로 재투자를 하는 형식의 금융놀이를 한다는 것으로 해석된다. 

알아서 잘 하겠지? 우리는 공시랑 재무제표 확인 잘 하면서 갑자기 손실이 늘어나는지 아닌지만 확인하면 된다.

확실히 제이알이나 미래에셋맵스보다는 좀 더 공격적인 스탠스를 취하는 리츠로 보인다.

 

현재 이 리츠의 배당은 21년 기준으로 304원. 현재 주가는 5,140원. 연 시가배당률은 5.9%로 고배당임은 명확하다.

그렇다면 이익은 적은데, 결손금 때려박아서 배당을 주는 구조냐? 그건 또 아니다. 3기 연속 이익잉여금을 500억 이상 보유하고 있으며, 매 기마다 당기순이익이 나고 있다. 아마도 직접 건물을 사는 구조가 아니라, 무리하게 빚을 내지 않기 때문에 영업외비용이 적게 들어서 그런 것 같다. 하지만 그런 구조이기 때문에 언제든 그 투자자산에서 손을 뗄 위험도 존재한다. 그렇기 때문에 시간 날 때마다 공시와 재무제표를 확인해야하는 수고로움은 있다.(투자를 하면 당연히 해야할 일이지만)

 

나는 이 리츠가 마음에 든다. 왜냐하면 이 리츠는 매우 다양한 자산을 투자하고 있기에, 어딜 가든 내 소유의 건물이 존재할 것이라는 심리적 만족감이 있다. 시청에 가도, 여주에 가도, 이천에 가도, 분당에 가도, 심지어 미국에 가도!

아무리 코딱지만한 지분일지라도 리츠를 구매하는 심리적 근거 중에 하나는 자신이 건물주가 된다는 그런 느낌 아닐까?

 

또한 이 아이는 배당이 6,12 배당이 아니라 2,8 배당이다. 즉 매우 지루한 리츠 수익의 6개월 텀의 갈증을 해소시켜주는 역할을 할 수 있다. 사실 배당률만 보면 사야할 리츠는 상위 1,2개다. 5%를 약속하는 리츠는 많으니까.

하지만 달걀을 한 바구니에 담으면 안 된다는 격언처럼, 투자자산을 다양하게 만들면서도 캐쉬플로우의 빈도를 잦게 만들 수 있다는 심리적 만족감도 얻을 수 있으니, 꽤나 괜찮은 아이 아닐까? 이 점은 배당금을 받을 때마다 올리게 될 투자 후기를 통해 풀어보고자 한다.

 

암튼, 그래서 나는 이 아이를 계속 모을거다.

 

이상, 이지스밸류리츠의 소개를 마치고자 한다. 

다음 소개 주자는 누가 될까? 내가 좋아하는 이달의소녀의 캐치 문구를 빌려,

WHO'S THE NEXT REITs!?